Ouvrir un commerce à Vincennes : 5 900 €/m², 48 193 habitants
Ouvrir un commerce à Vincennes : étude de marché, 25,5 commerces pour 1 000 habitants, règles d'urbanisme de la zone centrale. Fiche gratuite.
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Aller au sommaireFiche gratuite · 14 chapitres · données au 7 septembre 2026
Carte : INSEE RP 2022 · IGN · © contributeurs OpenStreetMap
- Centre Nord : 245,3 habitants par hectare
- Centre Sud : 196,8 habitants par hectare
- Est : 268,7 habitants par hectare
- Ouest : 281,2 habitants par hectare
Sommaire
Quatorze chapitres, une commune.
Chaque chiffre porte sa source et son millésime. Les cartes interactives, les tableaux par quartier et les exports sont dans l’application, avec un compte gratuit.
- 01Synthèse de Vincennes
- 02Communes comparables
- 03Cartographie
- 04Plan local d’urbanisme
- 05Arrondissements et quartiers
- 06Agglomération
- 07Démographie par quartier
- 08Profil de la population
- 09Indicateurs de richesse
- 10Présence jour et nuit
- 11Hébergement touristique
- 12Commerces et concurrence
- 13Valeur locative commerciale
- 14Vente de locaux commerciaux
01
Synthèse de Vincennes
Vincennes, membre de la Métropole du Grand Paris, compte 48 193 habitants, neuvième commune de son département et soixantième de sa région. Le niveau de vie y dépasse de 55 % la moyenne nationale, pour un indice de 154,8. L'écart de revenus atteint 4,4 : c'est le rapport entre ce que déclarent les 10 % les plus aisés et les 10 % les plus modestes. Ce rapport situe la commune dans les 10 % des communes de 20 000 à 50 000 habitants aux écarts de revenus les plus marqués. La population évolue de −0,6 %/an entre 2017 et 2023, quand la médiane des communes de 20 000 à 50 000 habitants s'établit à +0,5 %/an. Le prix médian des locaux commerciaux ressort à 5 900 €/m², contre 1 773 €/m² dans ces mêmes communes. Les loyers de référence, à 385 €/m²/an, comptent parmi les plus élevés des communes de 20 000 à 50 000 habitants d'Île-de-France.
Repères de la synthèse
Données au 7 septembre 2026
02
Communes comparables à Vincennes
Cinq communes de taille comparable, lues sur les mêmes indicateurs et le même millésime : population, prix médian des locaux commerciaux et commerces pour 1 000 habitants.
La densité commerciale de Vincennes est supérieure à celle de ses cinq communes comparables ; le prix médian des locaux y est supérieur à celui de ses comparables.
Commerces pour 1 000 habitants
03
Cartographie de Vincennes
La commune, ses quartiers et l’adresse étudiée. Dans l’application, la carte se filtre par quartier, se centre sur une adresse épinglée et s’exporte en PNG.
04
Plan local d’urbanisme de Vincennes
La commune est couverte par un plan local d'urbanisme intercommunal porté par PARIS-EST-MARNE ET BOIS, approuvé le 14 octobre 2025.
Le zonage classe 98 % du territoire en zone urbaine et 2 % en zone naturelle.
Le centre-ville relève de la zone UA2 (« UA - Zone de centralité urbaine »). Le règlement écrit y autorise les activités de services avec accueil de clientèle et l'hébergement hôtelier. Il n'y admet l'artisanat et le commerce de détail ainsi que la restauration que sous conditions. Il y interdit le commerce de gros. Le changement de destination des rez-de-chaussée commerciaux y est interdit.
Le commerce en rez-de-chaussée est protégé au plan de zonage (diversité commerciale à protéger ou à développer, linéaire commercial protégé renforcé).
Document d’urbanisme
Document : PLUi, approuvé le 14 octobre 2025, version DU_200057941
Règlement écrit et règles détaillées dans l'application
Extrait du règlement écrit de la zone centrale, à vérifier auprès de la collectivité avant tout projet.
05
Arrondissements et quartiers de Vincennes
Quatre quartiers nommés, rapprochés des IRIS du recensement.
Population par quartier
- Centre Nord
- Centre Sud
- Est
- Ouest
06
Agglomération
Vincennes fait partie de son agglomération Métropole du Grand Paris.
| Commune | Habitants | Revenu médian | Cadres | Familles | Travailleurs | Étudiants |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 2 103 778 | 33 650 € | 56 % | 43 % | 1 916 112 | 186 939 |
| Saint-Denis | 149 077 | 18 130 € | 20 % | 57 % | 96 872 | 9 827 |
| Boulogne-Billancourt | 119 019 | 40 000 € | 58 % | 50 % | 91 568 | 9 065 |
| Montreuil | 111 934 | 24 100 € | 39 % | 53 % | 59 262 | 7 311 |
| Argenteuil | 106 130 | 21 300 € | 24 % | 57 % | 29 960 | 7 283 |
Faites glisser le tableau pour voir toutes les colonnes.
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07
Démographie de Vincennes par quartier
Densité de population (hab/ha)
- < 2
- 2 à 50
- 50 à 100
- 100 à 250
- 250 à 500
- > 500
Densité de population par IRIS, en hab/ha, INSEE RP · 2022.
Aperçu statique : le tableau détaillé par quartier est réservé aux comptes. Voir le tableau détaillé
08
Profil de la population de Vincennes
Répartition par âge
Ménages selon la structure familiale
Lecture : les 40-64 ans et 25-39 ans dominent, 57,4 % de la population.
Avec un compte gratuit : pyramide par sexe et par quartier, et export. Créer un compte gratuit
09
Indicateurs de richesse de Vincennes
Catégories socioprofessionnelles
Les 10 % les plus aisés déclarent 4,4 fois le revenu des 10 % les plus modestes. Ce rapport place la commune parmi les 10 % des communes de 20 000 à 50 000 habitants où les écarts de revenus sont les plus marqués.
Avec un compte gratuit : indicateurs par quartier et échelle de niveau de vie. Créer un compte gratuit
10
Présence jour et nuit à Vincennes
Densité d’emploi (estimée)
- < 25
- 25 à 50
- 50 à 100
- 100 à 250
- 250 à 500
- > 500
Emplois sur place : emplois salariés estimés par IRIS, en emplois / hectare, SIRENE estimation salariée · AOÛT 2026.
Densité de population étudiante
- < 2
- 2 à 15
- 15 à 40
- 40 à 100
- 100 à 250
- > 250
Étudiants résidents par IRIS, en étudiants / hectare, INSEE RP · 2021.
Lecture : emplois concentrés sur Centre Nord et Ouest, population étudiante sur Est et Ouest, deux moteurs de fréquentation distincts à croiser avec votre activité.
Avec un compte gratuit : cartes de densité d’emploi et étudiante interactives. Créer un compte gratuit
11
Hébergement touristique à Vincennes
Répartition de la capacité classée par type d’hébergement. L’inventaire par quartier et la carte de chaleur à l’IRIS sont dans l’application.
Répartition par type
Avec un compte gratuit : inventaire par quartiers et carte de chaleur à l’IRIS. Créer un compte gratuit
12
Commerces et concurrence à Vincennes
Top 5 des activités, sur 39
Poids commercial par carreau de 100 m (effectif salarié estimé)
- Poids : 1
- Poids : 2 à 4
- Poids : 5 à 15
- Poids : 16 à 61
- Poids > 61
La couleur suit le poids de l’emploi commercial, pas le nombre d’établissements.
Lecture : Agences immobilières domine avec 148 établissements (12,1 % du tissu commercial recensé), concurrence à cartographier avant implantation.
Interactif : carte en mode Localisation, repérez vos concurrents et vos synergies commerce par commerce, filtrez par activité ou par quartier, épinglez vos adresses. Créer un compte gratuit
13
Valeur locative commerciale de Vincennes
Secteurs d’évaluation
- Secteur 3
- Secteur 4
- Secteur 5
- Secteur 6
- Pas de commerce / tarif indisponible
Valeur locative de référence à usage fiscal, pas un loyer de marché. Le sélecteur de catégorie (MAG1 à MAG5) est réservé aux comptes. Activer la carte interactive
14
Vente de locaux commerciaux à Vincennes
Quartiers au prix médian le plus élevé, 2025
| Quartier | Prix médian | Ventes retenues |
|---|---|---|
| Ouest | 6 546 €/m² | 8 |
| Est | 5 825 €/m² | 8 |
| Centre Nord | 4 843 €/m² | 17 |
Quartiers avec au moins 8 ventes retenues : locaux commerciaux achevés, hors ventes sur plan et symboliques, lots vendus en série comptés une fois.
Mutations immobilières (ventes, VEFA) comportant au moins un local commercial. Pour comparer : Prix au m² d'un local commercial : 10 villes comparées.
Interactif : mutations géolocalisées, historique des prix et détail par quartier. Créer un compte gratuit
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