Zoom sur la requalification des locaux vacants en centre-ville
Publié le 03/10/2025
La vacance commerciale est un défi croissant pour les centres-villes français. Selon Codata, le taux de vacance commerciale en cœur de ville atteignait 10,64 % en 2024 en moyenne, avec des pics supérieurs à 13 % dans certaines villes moyennes (Codata, 2024).
Cette progression constante traduit une transformation profonde des pratiques de consommation, accentuée par le e-commerce et le développement des zones périphériques. Résultat : des cellules vides qui fragilisent l’image du centre-ville, créent un sentiment de déclin, et affectent l’attractivité résidentielle et touristique.
Dans un article précédent, nous avons exploré les causes et solutions globales liées à la vacance commerciale. Ici, concentrons-nous sur une approche précise et opérationnelle : la requalification des locaux vacants. Comment transformer un espace inoccupé en ressource pour le territoire ? Quels acteurs et leviers mobiliser ? Et surtout, quelles conditions garantissent le succès de ces projets ?
1. Qu’entend-on par « requalification » ?
La notion de requalification ne se limite pas à la simple relocation.
- Relocation : trouver un nouveau commerçant sans modification de l’usage.
- Requalification : transformer un local vacant pour l’adapter à un nouvel usage (commerce, logement, service, culture), souvent au prix de travaux ou d’un changement de destination.
- Revitalisation urbaine : démarche plus large qui inclut l’aménagement public, la mobilité et la mixité fonctionnelle.
Autrement dit, la requalification se situe à l’échelle micro, celle du local, mais ses effets irriguent l’ensemble du tissu urbain.
2. Les formes de requalification des locaux vacants
Les pop-up stores se sont imposés comme une solution de transition : ils permettent à des marques ou jeunes créateurs de tester leur concept sans s’engager sur un bail long. Les collectivités peuvent soutenir ce modèle en aidant à la mise à disposition des locaux vacants.
À Mulhouse, la municipalité a par exemple soutenu l’ouverture de boutiques éphémères dans des cellules vides, ce qui a permis de réduire le sentiment de vacance dans les rues commerçantes et d’attirer de nouvelles enseignes locales.
Les locaux vacants peuvent accueillir :
- des espaces de coworking, en forte demande depuis la généralisation du télétravail ;
- des centres de santé ou maisons médicales : selon un rapport sénatorial de 2022, 11 % des personnes âgées de 17 ans et plus n’ont pas de médecin traitant, et près de 30 % de la population vit dans un territoire qualifié de désert médical (Vie publique, 2022). Requalifier des locaux vacants en structures de soins en centre-ville permet donc de répondre à la fois à la vacance commerciale et aux besoins croissants d’accès aux soins ;
- des guichets France Services, qui regroupent plusieurs services publics de proximité.
Exemple : à Alençon, une ancienne boutique a été transformée en antenne France Services, générant un flux régulier d’usagers qui redynamise la rue adjacente.
Dans des villes à forte pression immobilière, comme Paris, Lyon ou Nantes, la conversion de locaux commerciaux en logements constitue une piste prioritaire.
À Paris, la municipalité a lancé un programme de conversion de bureaux et commerces vacants en logements. Entre 2015 et 2022, plus de 500 000 m² de surfaces tertiaires ont été reconverties. (Ville de Paris, 2023)
- À Saint-Étienne, plusieurs cellules vacantes ont été transformées en tiers-lieux créatifs, accueillant ateliers d’artistes, coworking culturel et événements.
- À Reims, la Fileuse est une friche artistique inscrite dans l’ancienne usine textile Timwear, aujourd’hui reconvertie en lieu de création et de résidences pour artistes, illustrant comment des locaux industriels anciens peuvent être requalifiés.
La tendance actuelle est à la mixité des usages :
- Rez-de-chaussée actif (commerce, café, salle d’exposition) + étages transformés en logements.
- Usage multiple selon les horaires (commerce le jour, espace associatif le soir).
À Barcelone, plusieurs initiatives municipales encouragent la mutualisation de locaux : une même cellule peut accueillir une activité associative à certaines heures et un service public à d’autres.
3. Acteurs et leviers de la requalification
Les municipalités jouent un rôle clé :
- Le programme Action Cœur de Ville, déployé sur 234 villes moyennes, a mobilisé près de 5 milliards d’euros au cours de sa première phase pour revitaliser les centres urbains.
- Le dispositif Petites Villes de Demain accompagne 1 600 villes de moins de 20 000 habitants pour renforcer leur centralité et structurer des projets de revitalisation.
- L’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), issue de la loi ELAN, permet aux collectivités signataires de bénéficier de leviers réglementaires pour redynamiser logements, locaux commerciaux et tissus urbains dans les centres.
- Acceptation de baux dérogatoires ou loyers modulés.
- Participation à des dispositifs de portage foncier public.
La Banque des Territoires soutient de plus en plus des initiatives de portage foncier et de requalification de locaux vacants via des foncières locales — par exemple via des partenariats avec des SEM — sans que l’on dispose d’un comptage exhaustif validé publiquement.
La donnée est un levier décisif :
- cartographier la vacance à l’échelle de la rue,
- mesurer les flux piétons (via données mobiles, capteurs urbains),
- identifier les secteurs attractifs vs en déclin,
- simuler les scénarios économiques.
Urban Metrics, Codata ou encore TerraObs fournissent des outils permettant aux collectivités de cibler précisément où intervenir.
4. Études de cas inspirantes
- Valenciennes : grâce à Action Cœur de Ville, plusieurs locaux ont été rachetés puis réattribués à des commerces et services, contribuant à réduire la vacance dans le secteur central.
- Redon (Ille-et-Vilaine) : une foncière locale a acquis des commerces vacants pour les transformer en logements en étage et commerces adaptés en rez-de-chaussée.
- Lille : l’ancienne Halle aux Sucres, friche portuaire, a été transformée en un tiers-lieu dédié à la transition urbaine.
- Allemagne (Leipzig) : mise en place d’un programme municipal de locations temporaires : les locaux vacants sont proposés à bas coût à des artistes ou associations en attendant un repreneur.
- Espagne (Barcelone) : expérimentation d’espaces partagés associant services publics, activités sociales et micro-commerces dans des locaux restructurés.
5. Défis et conditions de réussite
- Contraintes réglementaires : changement de destination, PLU, normes PMR et incendie.
- Rentabilité économique : coûts de travaux souvent élevés (jusqu’à 1 500 €/m² pour des conversions en logements).
- Complexité foncière : indivisions, multipropriétés.
- Acceptabilité sociale : nécessité d’intégrer habitants et commerçants dans les projets.
- Financement : sans subventions publiques, nombre de projets restent non viables.
6. Méthodologie opérationnelle d’un projet de requalification
Un projet réussi suit généralement 5 étapes :
- Diagnostic : analyse fine de la vacance (taux, typologie, localisation).
- Concertation : associer habitants, commerçants, investisseurs, collectivités.
- Montage foncier : acquisition ou convention avec les propriétaires.
- Montage économique : plan de financement, recherche de subventions, business plan.
- Mise en œuvre et suivi : travaux, communication, suivi de l’impact (fréquentation, attractivité, valeur foncière).
7. Perspectives et conclusion
La requalification des locaux vacants est un outil puissant de résilience urbaine. Elle permet :
- de limiter l’étalement urbain,
- de recréer de la vie dans les centralités,
- de répondre aux nouveaux besoins (logement, services, culture),
- de renforcer l’image et l’attractivité des villes.
Mais elle ne peut réussir qu’à trois conditions :
- Une gouvernance partagée entre collectivités, acteurs privés et habitants.
- Des modèles économiques viables, combinant incitations publiques et innovation privée.
- Un pilotage par la donnée, garantissant que chaque euro investi soit orienté vers les secteurs où l’impact est le plus fort.
À l’heure où les villes cherchent à devenir des « villes du quart d’heure », la requalification des cellules vacantes s’impose comme un levier concret, écologique et social pour redonner du sens au centre-ville.
Sources principales
- Banque des Territoires – Vacance commerciale : baromètres 2023-2024
- INSEE – Bureaux, commerces et logements : dynamiques territoriales
- Procos – Observatoire du commerce 2023
- ANCT – Action Cœur de Ville / Petites Villes de Demain
- Ville de Paris – Conversion de bureaux et commerces en logements
- Codata – Taux de vacance commerciale 2024
