Comment sécuriser ses investissements immobiliers en période d’incertitude ?
Investir dans la pierre a longtemps représenté une valeur sûre pour les particuliers comme pour les professionnels. Pourtant, depuis quelques années, le contexte économique, réglementaire et sociétal a bousculé les repères. En France, comme ailleurs en Europe, la succession de crises – sanitaire, inflationniste, géopolitique – a rendu l’environnement moins lisible et a multiplié les zones de risque. En 2024, plus de 7 investisseurs sur 10 reconnaissent avoir modifié leur stratégie d’allocation immobilière en réponse à cette nouvelle donne, selon le dernier Baromètre BNP Paribas Real Estate . Hausse des taux, incertitudes sur la demande locative, évolution des normes environnementales… sécuriser ses placements n’a jamais été aussi crucial.
Cet article propose un panorama complet : contexte, risques majeurs, erreurs à éviter, solutions et méthodes opérationnelles, mais aussi des cas concrets et témoignages pour éclairer la démarche. L’objectif ? Outiller chaque investisseur pour qu’il puisse, quels que soient ses moyens et ambitions, prendre des décisions robustes en 2025 et au-delà.
Contexte & enjeux
Pendant longtemps, la « pierre » a joui d’une réputation de placement sûr, capable de traverser les crises. Mais cette vision est de plus en plus nuancée. L’année 2022, avec la remontée brutale des taux d’intérêt par la Banque Centrale Européenne – de 0 % à 4 % en moins de 24 mois – a fait mécaniquement chuter la demande de crédit, donc le volume des transactions. En parallèle, les prix de l’immobilier ancien ont fléchi dans la plupart des grandes villes françaises : -8,1 % à Paris sur un an, -5,5 % à Bordeaux, -3,4 % à Lyon (source : Notaires de France, avril 2024).
Mais au-delà des chiffres, ce sont surtout les mutations structurelles qui bousculent le secteur. La crise sanitaire a accéléré le télétravail : à Paris, la fréquentation des bureaux en 2024 reste inférieure de 18 % à celle de 2019 . Dans le commerce, le basculement vers l’e-commerce fragilise certains emplacements historiques, tandis que d’autres rues, jusque-là secondaires, bénéficient d’un regain d’attractivité grâce à la transformation urbaine ou à l’arrivée de nouveaux concepts.
Volatilité accrue des valeurs : L’indice MSCI European Real Estate a enregistré une chute de près de 30 % entre 2022 et 2023 , soulignant que la pierre peut connaître de fortes corrections, même à l’échelle continentale.
Taux de vacance préoccupants : Dans certains centres-villes français, le taux de vacance commerciale frôle ou dépasse 12 %. C’est le cas à Marseille, mais aussi à Saint-Étienne ou Mulhouse.
Obligations environnementales : Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat & Résilience impose la rénovation des logements les plus énergivores (DPE F et G), sous peine d’interdiction de location à horizon 2028. Les investisseurs mal préparés peuvent voir la valeur de leurs actifs dégringoler.
Que l’on soit particulier, foncière, gestionnaire de SCPI ou family office, les questions de liquidité, de valorisation, de rendement et de conformité réglementaire sont devenues centrales. Or, chaque choix d’investissement comporte désormais un niveau d’incertitude supérieur à celui connu il y a 10 ans.
Dans ce nouveau contexte, il est indispensable de repenser ses investissements immobiliers à la lumière des évolutions démographiques, économiques et réglementaires.
Les points clés à connaître / Les erreurs à éviter
De nombreux investisseurs continuent de raisonner comme avant : acheter « bien placé » dans une grande ville, avec une demande historiquement soutenue. Pourtant, la population vieillit, certains quartiers se « décommercialisent », et les grands groupes réduisent leur empreinte physique. Se contenter d’une vision macro (ville, quartier) ne suffit plus. Il faut descendre à l’échelle de la micro-localisation, analyser le flux piéton, le dynamisme réel des commerces, l’arrivée de nouveaux services publics ou privés.
À savoir : À Lille, l’analyse de données de flux (source : MyTraffic) montre qu’entre 2019 et 2024, certains axes commerçants ont vu leur fréquentation baisser de 20 %, quand d’autres, historiquement secondaires, ont gagné +27 % suite à l’ouverture d’une nouvelle station de tram et à la rénovation de friches industrielles.
Avec Urban Metrics, il devient possible de croiser ces tendances avec d’autres indicateurs urbains (évolution du tissu commercial, projets d’aménagement, données démographiques) pour affiner sa compréhension des quartiers à potentiel.
Aujourd’hui, l’accès à l’information a explosé. Ne pas utiliser la data (flux piéton, taux de rotation des commerces, évolution démographique, projets d’aménagement, météo économique) revient à piloter à l’aveugle. Trop d’achats sont réalisés sur la base d’une « impression », d’une tendance passée, sans croisement des sources : base Adresse Nationale, données cadastrales, études INSEE, bases de transactions, outils spécialisés comme Urban Metrics, Codata, MyTraffic, etc.
Une rentabilité locative élevée aujourd’hui peut masquer un risque de vacance demain. Or, la vacance est le premier poste de perte de valeur en immobilier. Un bien qui reste 6 mois vide par an voit son rendement réel fondre… sans parler du coût de remise en état, ni de la fiscalité.
À savoir : Un local commercial de 80 m² à Bordeaux loué 1 800 €/mois, resté vacant 7 mois en 2023, a vu son rendement net passer de 6,5 % à… 3,2 %. Sans compter 4 000 € de travaux pour le remettre en état après le départ du locataire.
Le législateur multiplie les signaux : lutte contre les passoires thermiques, éco-conditionnalité des subventions, encadrement des loyers, évolution du régime fiscal des locations meublées… Ne pas anticiper, c’est s’exposer à une baisse de valeur, une difficulté de revente ou de relocation, voire à des sanctions. Selon Knight Frank, 30 % des bureaux parisiens pourraient être frappés d’obsolescence à horizon 2030 .
Solutions et méthodes recommandées
La diversification n’est pas un concept marketing, c’est une nécessité ! L’IEIF a montré qu’un portefeuille immobilier combinant plusieurs typologies d’actifs (résidentiel, commerces, bureaux, logistique, santé) et plusieurs zones géographiques voit sa volatilité réduite de près de 30 % sur 10 ans . Investir à la fois dans le centre et dans la périphérie, dans des secteurs « prime » et « value-add », protège en cas de retournement brutal.
Encadré pratique
Varier les tailles de lots, pour pouvoir revendre ou arbitrer plus facilement.
Penser aux villes secondaires dynamiques : la croissance démographique y est parfois plus forte qu’à Paris ou Lyon (exemple : Angers, Rennes, Nantes).
Ne pas négliger les actifs de niche (locaux d’activité, logistique urbaine, résidences gérées, santé), moins sensibles aux cycles économiques.
La data est aujourd’hui le principal filet de sécurité de l’investisseur. Grâce à l’open data et aux solutions spécialisées, on peut analyser :
La structure démographique d’un quartier (âge, niveau de vie, solde migratoire, taux de chômage).
Le flux piéton réel par tranches horaires, et son évolution sur 3 à 5 ans .
Les taux de rotation et de vacance commerciale par segment.
Les projets urbains : nouveaux quartiers, requalifications, création de pôles de services, etc.
À tester
Utiliser Urban Metrics pour croiser les données d’adresses, flux, typologies d’actifs, taux de vacance, présence de locomotives commerciales.
Comparer l’évolution du rendement locatif sur plusieurs années (via data FNAIM, Observatoires locaux, notaires).
Réaliser une « stress map » : simuler plusieurs scénarios de vacance, de baisse des loyers, de hausse des charges.
Un bien sécurisé, c’est un bien loué à un locataire solide. Or, en période d’incertitude, les impayés progressent : 2,1 % des baux commerciaux en 2024 contre 1,3 % en 2020 . Il faut donc :
Évaluer la santé financière (score Banque de France, analyse sectorielle, historique du chiffre d’affaires…).
Privilégier les baux longs et les enseignes établies, sans négliger les nouveaux concepts à fort potentiel.
Prévoir des garanties locatives (caution, garantie à première demande, assurance impayés).
Focus SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent une mutualisation du risque et permettent d’accéder à des actifs diversifiés, tout en confiant la sélection des locataires à des professionnels.
Avant chaque acquisition, il faut :
Faire réaliser un audit énergétique et environnemental (DPE, diagnostics amiante/plomb, conformité PMR).
Suivre l’actualité législative (loi Climat, évolutions fiscales).
Simuler les coûts de travaux à venir et les intégrer dans le plan de financement.
Exemple concret
À Paris, un investisseur institutionnel a réorienté en 2023 une partie de son patrimoine de bureaux obsolètes vers la transformation en logements ou commerces, anticipant l’entrée en vigueur de normes plus strictes. Résultat : valorisation stabilisée malgré la baisse du marché, vacance divisée par deux.
La gestion ne s’arrête pas à l’achat. Les plateformes de pilotage immobilier (Urban Metrics, Power BI, outils métiers) permettent de :
Suivre en temps réel les KPIs (vacance, occupation, état locatif, incidents, besoins travaux).
Recevoir des alertes sur l’évolution du quartier (nouvelles ouvertures/fermetures, projets urbains…).
Adapter la politique locative et le niveau de loyer pour fidéliser les bons locataires.
Cas pratique
Un particulier possédant deux locaux commerciaux à Marseille utilise le suivi trimestriel d’Urban Metrics pour piloter ses investissements. Grâce à l’analyse fine des données de flux et d’attractivité, il identifie une opportunité de repositionnement sur un secteur en croissance (services à la personne). Résultat : adaptation rapide de la stratégie locative, valorisation accrue de son bien, et sécurisation d’un rendement stable malgré le contexte incertain.
Cas concrets, témoignages et focus pratiques
Mme Bernard, investisseuse à titre personnel, possédait un portefeuille de trois locaux à Bordeaux. Après deux années de loyers fluctuants et une vacance inédite de 10 mois sur un emplacement, elle a décidé de s’appuyer sur un diagnostic data complet. Bilan : un des quartiers souffrait d’une concurrence accrue (taux de rotation des commerces : 24 % par an), mais un autre, moins central, bénéficiait de nouveaux aménagements publics (tramway, écoles, création de pistes cyclables). Après arbitrage, vente du bien le moins rentable et réinvestissement dans le quartier montant, elle a retrouvé un rendement stable (+5,4 %) et réduit sa vacance de 8 à 2 semaines/an.
La société GIE Immo a piloté la rénovation de 5 immeubles de bureaux à Lyon entre 2021 et 2024, avec un objectif de conformité « énergie B » dès 2026. En investissant dès 2022 dans des audits et travaux, elle a sécurisé la location à de grandes entreprises soucieuses de leur empreinte carbone. Selon JLL, ces actifs se louent 8 à 12 % plus cher que la moyenne du marché .
Les investisseurs ont parfois tendance à négliger les villes moyennes. Pourtant, selon l’INSEE, la croissance démographique et le dynamisme économique y sont plus soutenus dans de nombreuses préfectures ou sous-préfectures que dans les métropoles saturées . Le taux de vacance y est souvent plus faible, les loyers plus stables, et la concurrence moindre.
À retenir / Call to action
Sécuriser ses investissements immobiliers en 2025 ne s’improvise plus. Il ne s’agit pas seulement d’acheter au bon endroit, mais d’orchestrer une stratégie qui conjugue : diversification, analyse fine de la data, choix rigoureux des locataires, anticipation réglementaire, et pilotage permanent. Plus que jamais, la réussite appartient à ceux qui croisent les données, multiplient les sources, et acceptent d’adapter leur approche en permanence.
Vous souhaitez aller plus loin, obtenir un diagnostic personnalisé ou découvrir comment Urban Metrics peut vous aider à fiabiliser vos décisions ? Contactez-nous pour une démo, ou téléchargez notre guide pratique pour investir sereinement.
BNP Paribas Real Estate, « Baromètre des investisseurs 2024 », www.realestate.bnpparibas.fr
INSEE, « Impact de la crise sanitaire sur les commerces », www.insee.fr
Banque Centrale Européenne, taux directeurs historiques, www.ecb.europa.eu
MSCI, « European Real Estate Index », www.msci.com
Observatoire Société du Grand Paris, taux de vacance 2024, www.societedugrandparis.fr
IEIF, « Bénéfices de la diversification immobilière », www.ieif.fr
MyTraffic, « Baromètre des flux piétonniers 2024 », www.mytraffic.fr
FNAIM, « Hausse des taxes foncières 2023 », www.fnaim.fr
Knight Frank, « Obsolescence des bureaux parisiens », www.knightfrank.fr
JLL, « Impayés dans l’immobilier commercial 2024 », www.jll.fr
Métropole Européenne de Lille, données observatoire commerce 2024, www.lillemetropole.fr
Notaires de France, statistiques immobilières 2024, www.notaires.fr
